Skip to main content

房地產投資信託基金(房地產信託基金)是以信託方式組成而主要投資於房地產項目(至少佔基金資產總值的75%)的集體投資計劃,旨在為投資者提供來自房地產項目,例如:購物中心、寫字樓、酒店等的定期租金收入的回報。

《房地產投資信託基金守則》的修訂於2014年8月29日生效後,房地產信託基金也可(於特定限制內)投資於:

  • 物業發展及相關活動(不得超過房地產信託基金資產總值的10%);及
  • 若干具備流通性的金融工具,包括上市證券、非上市債務證券、政府及其他公共證券,以及本地或海外地產基金。

然而,值得注意的是,以上連同房地產信託基金的其他非房地產資產的總投資額,不得超過該房地產信託基金資產總值的25%。

主要特點

有別於地產股,在香港獲認可買賣的房地產信託基金有以下特點及須要:

  • 主要投資於以可產生定期租金收入的房地產項目;
  • 每年須將不少於其經審計年度除稅後淨收入90%的金額作為股息,分派予投資者;
  • 遵守最高不超過計劃資產總值45%的借款上限;及
  • 委任一名獨立受託人監察房地產信託基金的運作,並為投資者的利益持有房地產信託基金的資產。房地產信託基金以「信託」方式成立,而地產股基本上是一家「公司」。

此外,房地產信託基金必須 -

  • 在進行所有與房地產信託投資基金有關的活動及交易時,遵循及秉持良好的公司管治原則及最佳的業內標準;
  • 遵守適用於關連人士交易(例如:有關披露及持有人批准的規定)的相關監管規定;
  • 以適時及具透明度的方式,不時將與房地產信託基金有關的任何重要資料通知投資者;及
  • 於香港聯合交易所上市。

投資房地產投資信託基金的主要風險

一般風險

  • 投資風險:房地產信託基金是一種投資產品,不保證可提供投資回報,而你的投資本金亦可能承受重大的虧蝕。投資這類產品所獲的派息,未必能抵償投資損失。
  • 市場風險:投資房地產需承受經濟環境改變的風險。任何經濟周期因素都可能引致房地產信託基金所持物業的出租率及租金出現波動。這會對基金從房地產投資獲取的收入造成負面影響。
  • 集中風險:房地產信託基金或只靠單一物業項目來賺取所有收入。在這情況下,若有任何對該單一物業的營運或業務產生不良影響的情況,或其對租戶的吸引力已減退,基金的收入將會大受影響,該基金由於並無其他物業收入,因此不能利用其他方面所獲盈利,來抵銷旗下物業投資因上述不利情況所引致的損失。集中投資於單一物業項目的房地產信託基金,會更易受相關地產市道所影響。
  • 利率風險:利率波動除了增加房地產信託基金的借貸成本外,亦可能會對房地產市道有負面影響,繼而可能影響房地信託基金的財務狀況及派息能力。此外,利率上升亦有可能引致房地產信託基金的價格下跌。
  • 與派息相關的風險:房地產信託基金或會從其資本金撥出資金以作派息。作為投資者,你應查閱基金的業績公告及財務報告,了解派息的組成(例如派息來自哪些收入及資本,以及各組成部分所佔的比例)。

與物業發展及相關活動有關的風險

當房地產信託基金進行物業發展及相關業務(根據《房地產投資信託基金守則》規定最高不超過其資產總值10%),或會蒙受下列與物業發展有關的風險:

  • 建築風險:房地產信託基金可能會蒙受各種建築風險,包括建材價格、建築專長不足、建築質素及設計、發展項目可能延遲落成等。
  • 延誤風險:建築項目的延誤可能導致融資成本增加,令收入減少和延誤。
  • 融資風險:房地產信託基金可能無法物色及取得足夠融資來完成發展項目。利率上升和流動性不足,亦是房地產信託基金或須承受的其他融資風險。
  • 規劃許可證的風險:房地產信託基金可能遲遲無法為發展項目取得必要的建築批核。
  • 交易對手風險:與他人合作進行發展項目,可能涉及不同的交易對手風險,例如承建商未能履行責任的違約風險。
  • 市場風險:地產發展項目由開始到落成期間,市況可能有變。房地產信託基金可能須承受各種市場風險,例如租金回報和物業價值的波動。
  • 法律和監管風險:房地產信託基金可能捲入與發展項目各參與方的爭議,因而導致工程索償和訴訟。此外,房地產信託基金可能因地方物業發展法例的變化,而須修訂原來的物業發展計劃,因而增加成本和延長落成時間。

與房地產信託基金投資於金融工具有關的風險

投資涉及風險。當房地產信託基金投資金融工具(根據《房地產投資信託基金守則》規定最高不超過其資產總值25%),或會蒙受下列與投資金融工具有關的風險:

  • 投資股權證券:股票價值將因個別公司的業務及業績或整體市場及經濟狀況而出現波動。了解更多與投資股權證券有關的風險
  • 投資債務證券:債務證券的價值將因市場利率、流通性因素及發行商的信貸質素而波動。加息、流通性降低,及發行商信貸質素下降,將對這些投資的價值構成負面影響。了解更多與投資債務證券有關的風險
  • 投資地產基金:地產基金的價值將因相關投資的價值和整體市場及經濟狀況而波動。地產基金並不保證可達致其投資目標及策略。視乎基金的性質,投資地產基金亦可能涉及其他風險,包括投資風險、市場風險、集中風險、利率風險、國家/地區風險、管理風險、流通性風險、貨幣風險,及信貸/交易對手風險。

取得更多資料以了解房地產信託基金在物業發展及相關活動和金融工具方面的投資

  • 中期及年度報告:這些報告將提供有關這些投資的若干重要資料,如:
    • 所有物業發展及相關活動的投資概覽;
    • 房地產信託基金投資的所有金融工具的概覽;及
    • 進行物業發展及相關活動以至投資金融工具的有關最高投資額的已使用程度(以百分比表示)。
  • 房地產信託基金網站:房地產信託基金網站應載有基金所投資的金融工具的全面投資組合連同相關主要資料(例如:金融工具的信貸評級),並每月更新。
  • 港交所披露易網站及房地產信託基金網站發出的公告/通函:你還可參考房地產信託基金不時在上述網站發表的公告/通函(例如:當房地產信託基金訂立投資物業發展及相關活動的合約,及當項目進展出現延誤),以掌握與房地產信託基金投資有關的重要資料。

房地產信託基金的投資者須知

你可以像買賣股票般買賣房地產信託基金。然而,基金單位的價格可能會較資產淨值出現溢價或折讓。

作為房地產信託基金的投資者,你會收到房地產信託基金的中期及年度報告,讓你瞭解房地產信託基金的運作和所持的資產項目。《房地產投資信託基金守則》設有規定,讓投資者能在重要事項上行使投票權,包括:

  • 房地產信託基金與它的關連人士出現潛在利益衝突的交易;
  • 在2年的最短持有期內出售資產;
  • 更換管理公司;
  • 發行新單位及將基金合併。

此外,根據於2014年8月29日生效的《房地產投資信託基金守則》修訂,房地產信託基金在投資物業發展及金融工具前,必須首先修訂載於其章程文件內的現有投資範圍,並須獲基金單位持有人以特別決議案方式通過。