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房地產投資信託基金(房地產信託基金)是以信託方式組成而主要投資於房地產項目(例如:購物中心、寫字樓及酒店)的集體投資計劃。有關基金旨在向投資者提供來自房地產的定期租金收入的回報。基金的借貸比率可達資產總值的45%,基金亦須把最少90% 的除稅後淨收益以股息形式派發。了解更多有關房地產信託基金的基本資料及風險。

投資內地房地產的房地產信託基金

每隻房地產信託基金都不盡相同。基金所投資的房地產種類及地點,以及其持有房地產項目的方式,亦會各有不同。現時房地產信託基金除選擇投資香港的房地產外,亦有基金選擇投資內地的房地產。

  • 房地產的擁有權:房地產信託基金可以不同方式持有內地的房地產。海外投資者一般可透過中外合作經營企業、合資經營企業或全外資企業,持有內地房地產的權益。房地產土地使用權一般以年期合約形式批出。部份批出的合約可以續期或延期,但部分合約基於相關土地的獨特性質、價值或用途,只會以限定年期批出並且不能續期或延期。
    中外合作經營企業獲批的房地產土地使用權一般設有限定年期,當企業終止經營後,使用權將歸企業的內地合作單位所有。因此中外合作經營企業及境外合作單位(即有關房地產信託基金)不能合理地預期有關土地使用權條款可於企業終止經營時獲延期或授予中外合作經營企業。這做法與香港的情況不同:在香港,獲批土地租契的擁有人通常只需在租契到期時補回地價,即可獲延續租契。
  • 在限定年期下相關房地產的價值:若房地產信託基金所持房地產的權益設有限期,而預期有關權益將在限期屆滿時不獲續期或延期,該項房地產信託基金對所持房地產投資的價值將隨時間下跌,而在合作經營企業終止時該房地產投資將變為沒有剩餘價值。投資者須注意:若認為房地產長遠會升值而對在限期屆滿時所持權益仍有價值,這項見解或沒有充分理據支持。
  • 持續性:若房地產信託基金只透過設有限期但不能續期的合作經營企業持有內地土地使用權的投資,除此以外並沒有作出其他投資,該基金在合作經營企業終止後將不再擁有任何可產生收入的房地產,因此將不符合《房地產投資信託基金守則》的認可規定,結果可能會在合作經營企業終止後即被撤銷認可資格及上市地位。
  • 合作經營企業所帶來的影響:當房地產信託基金透過與其他經營夥伴設立合作經營企業來擁有內地房地產的權益,當有重要決策,而有關決策對基金所持房地產的價值或有重大影響時,議決必須獲得上述其他合作經營夥伴的批准或同意,否則便可能會對合作經營企業本身造成重大的不良影響,亦會對基金本身構成重大的衝擊。此外,若合作經營企業的其他夥伴違反企業組成文件所訂條款,亦可能會對基金本身造成重大的不良影響。
  • 與派息相關的風險:房地產信託基金的可分派收入是根據投資盈利計算,而有關盈利則是根據《香港財務報告準則》或《國際財務報告準則》而釐定。若房地產信託基金透過境內成立的特定目的投資機構持有中國內地的房地產,則該投資機構的帳目將根據中國內地的公認會計準則制定。同時,在內地成立的機構須先根據內地法規向法定準備金撥款,才可派發盈利。
    因應中國內地的會計及法律要求與香港相異之處,若該特定目的投資機構根據內地公認會計準則計算的盈利,低於房地產信託基金按照《香港財務報告準則》或《國際財務報告準則》計算的盈利,則房地產信託基金或需要借入額外款項,用以向基金單位持有人派發利息,但可借貸的金額是設有上限的。由於借貸而引致的財務費用,將會影響房地產信託基金可派發的盈利。
  • 內地的預扣稅風險:海外公司投資者從在內地成立的單位所得股息收入後,必須繳付預扣稅,而現行的預扣稅率為10%。但預扣稅率或會因應個別海外公司投資者所在司法區與中國內地之間簽訂的稅務協議而獲得減低。無論如何,繳付預扣稅將會減少了該房地產信託基金可派發盈利。你應查閱房地產信託基金的公開發售文件,了解預扣稅所帶來的影響,同時亦須注意,有關稅率及政策或會更改。

以人民幣計價及買賣的房地產信託基金

人民幣房地產信託基金是房地產信託基金的一種,基金單位以人民幣計價並在香港聯合交易所有限公司(聯交所)以人民幣買賣及結算,一般以人民幣派息,而並非以港元派息。若有意投資於人民幣房地產信託基金,應留意以下風險。

  • 貨幣匯率風險:非以人民幣作為本幣的投資者可能需要將本地貨幣(例如港幣)兌換為人民幣,然後才可以投資於人民幣房地產信託基金,日後亦可能需要將獲派的人民幣股息及出售基金後所收回的人民幣款項兌換為本地貨幣。在貨幣兌換過程中,你須支付兌換費用,並要承受人民幣兌本地貨幣的匯率波動風險。

    請緊記,人民幣匯價與其他貨幣匯價一樣可升可跌,人民幣並不保證不會貶值,投資者不應純粹因為估計人民幣會升值而投資於人民幣房地產信託基金。

    此外,人民幣受到外匯管制,不可自由兌換。
  • 流通風險:人民幣房地產信託基金是在聯交所上市並以人民幣計價、買賣及結算。有別於以港幣計價的證券,人民幣房地產信託基金即使在聯交所上市,亦不代表會高度流通或交投活躍。因此,你未必可以隨時賣出所持有的人民幣房地產信託基金,又或可能要以遠低於基金資產淨值的價格沽售基金單位。

    此外,由於人民幣在中國內地以外地區的流通量不高,加上將外幣兌換為人民幣亦設有限制,這些因素均可能對人民幣房地產信託基金的流通性及交易價格造成不利影響。

    香港交易所(港交所)已擴大"人證港幣交易通"(交易通)的範圍,讓持有不足人民幣資金的投資者以港元購買以人民幣交易的房地產信託基金單位。你可瀏覽港交所網站 了解相關安排及交易通股票名單。
  • 與派息相關的風險:若未能以合理條款獲取足夠的人民幣,人民幣房地產信託基金或會以其他貨幣派息。

投資房地產信託基金前,要考慮哪些因素?

一如投資任何產品,在投資房地產信託基金前,你應了解基金的性質、投資目標、主要特點及風險,評估基金是否符合你的投資需要,並考慮你是否可以承受有關風險。雖然房地產信託基金可讓投資者參與香港以外的房地產市場,但投資者同時亦要承受這些市場的投資風險。

必須注意的是,即使人民幣升值(如有),投資者亦不一定可透過人民幣房地產信託基金獲益。

如有疑問,應尋求專業意見。

 

了解更多有關房地產信託基金分派盈利及酒店房地產基金(房地產信託基金的一種)的一般特點